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权籍调查的“违约救济原则”
日期:2018-05-18 来源: 本站原创 阅览次数:50 字体大小:【】【】【

 

依据部《关于做好不动产权籍调查工作的通知》要求,应当“坚持地(海)籍调查作为不动产权籍调查的基础,以地(海)籍调查为基础,以宗地(海)为依托”。由此可见,宗地依旧是不动产权籍调查的基础单元。

鉴于权籍调查、权属界线指界、不动产测量的程序是否合规、结果是否准确,都会直接影响到不动产权籍调查的有效性,整个不动产登记过程的合理性,以及权利人权益的合法性,在以宗地为基本单元的不动产权籍调查过程中,需要联合本宗地与四邻宗地的权利人,对于该宗地以及相邻宗地进行边界的指认和确定,然后通过实地测量,绘制出本宗地界址点和界址线的准确位置,这样才能确保不动产权籍调查的完整性和准确性,更好地保护相关权利人的合法权益。

 

01

在权籍调查中,指界是通过相邻宗地双方权利人和不动产权籍调查员对权属界址状况进行实地调查,并予以确认的过程。一般的界址认定,须由本宗地和相邻宗地的指界人亲自到现场,共同完成指界流程。其中,指界人包括以下四种类型:若土地使用权利人为单位,则要由单位法人代表出席指界;若土地使用权利人为个人,则要由该人出席指界;若单位法人代表或者土地使用个人不能亲自到场指界,应由委托的代理人出席指界并出具委托与身份证明;若同一块宗地存在两个或两个以上的土地使用者,应当共同派出单位法人或权利个人出席指界,不能抵达现场亲自指界的,也应委托代表指界,并出具委托书及身份证明。

在指界双方都能现场出席指界的情况下,若相邻双方同指一界,则此界线为无争议界线,可以认定该界线即为相邻宗地的界址分隔线,并由双方指界人在不动产权籍调查表上签字盖章,完成指界工作;如双方所指界线不同,则两界之间的土地为争议土地,对于有争议的土地,尽可能在调查现场由当事人协商解决,若是在现场协商解决不了的,则移交相关部门进行调处。

在实际指界的过程中,时常会遇到土地使用权利人由于某种原因无法或者不愿意进行现场指界的情况,此类情形即违约缺席指界(或拒绝指界)。这不仅影响权籍调查的正常进行,更会因此延缓甚至暂停土地使用权利人申请办理不动产登记的整个流程,给用地企业和权利个人办理不动产登记带来很大的麻烦,从而影响其后续工作。

在法律实践中,有一个原则叫作“违约救济原则”,是指在一方当事人违反合同约定或法律规定义务的情况下,另一方当事人依照合同约定或法律规定,以保障合同的法律约束力维护其合法权益为目的而采取的各种措施的总称。实际上,针对违约缺席指界的情况,《地籍调查规程》及其他相关规程也做出了相应的规定,以保证调查活动的顺利进行。鉴于此,笔者借用法律范畴的名词提出不动产权籍调查的“违约救济原则”,冀在违约缺席指界的情况下,仍旧能够保证权籍调查工作的延续性,维护权籍调查结果的公信力。

 

02

遵守权籍调查的“违约救济原则”,需要做好以下几方面的工作。

其一,必须严格按照《地籍调查规程》中对于缺席指界情况的规定开展后续工作,确保整个处理调查的合规和合法性。一是提前寄送指界通知书。二是在规定指界时间,如双方缺席,其宗地界线由调查人员根据土地权属来源资料,实际使用现状及地方习惯确定。三是现场指界完成后,将调查结果及违约缺席定界通知书送达违约缺席指界者。违约缺席者对调查结果如有异议,须在收到调查结果之日起15日内,重新提出划界申请,并负责重新划界的全部费用。如逾期不申请,经公告15日后,则上述两条确定的界线自动生效。

其二,在违约缺席指界的情况下,也必须按照地籍调查的指界流程完成指界工作,并填写好相关的调查表格,保证签章、日期的填写真实、完整,确保整套权籍调查资料齐全规范。

其三,在现场指界完成之后,必须按照规定将调查结果及违约缺席定界通知书送达违约缺席指界者,并保留好寄送凭证,留档存证。

其四,必须在申请重新划界期限和指界公示期均满后,才能确认调查结果生效,并整理提交不动产权籍调查资料。

如果实操过程中没有按照以上规定完成流程,或者是没有达到规定时限要求就结束指界工作,都将使调查程序出现纰漏,导致调查结果出现瑕疵,严重者或将成为缺席指界者提起行政诉讼的依据。因此,在遇到违约缺席指界的情况下,严格遵守以上四点“违约救济原则”要求,同时加强基层工作者对办事流程严格的把控,既能确保不动产权籍调查人员在指界人缺席指界的情况下按照规定完成权籍调查工作的规范性,更能保证调查结果的合理性和合规性,使得不动产权籍调查工作和后期的不动产登记工作顺利展开。

 

03

缺席指界的公示公告,是确保处理缺席指界问题公开、公平、公正的必要环节。

目前,除了现场公告这一常规途径之外,还可以结合当下主流的“互联网+”新模式,利用网络覆盖面广、传播面大、效率高的特点,利用以下几种新途径:在政府工作网站、国土资源局工作网站上同步进行公示;开设政府微信公众号,将公告信息在公众号上进行公示,以方便手机使用者快捷知晓和随时查询。此外,还可以通过在报刊刊登专门版面,向社会告知公示结果。

以上几种方式或者几种方式结合,都能更快更好地将缺席指界的情况进行公示公告。值得注意的是,无论是通过哪种方式进行公告,都需要保证公告日期的一致性,这样才能确保这份公告的合法性和有效性。此外,有必要将这样的公告方法制度化,在有关部门建立相关的制度规定和实施流程,开通便捷的查询和咨询通道,认真回复和解决群众在公告过程中遇到的问题,在不触及公示结果公开、公平、公正的原则前提下,切实减轻群众办事负担,简化办事流程,提高办事效率。

 

综上,权籍调查是不动产统一登记的前提,而宗地指界又是不动产权籍调查的基础,只有按照相关规程完成指界工作,才能保障双方权利人的合法权益。在出现违约缺席指界的情况下,应以严格遵守“违约救济原则”为前提,依法依规地完成指界工作,公告公示调查结果,留存相关凭证,完整填写权籍调查整套资料。通过违约救济处理,结合公告程序,确保权籍调查工作顺利开展,保证通过缺席指界流程完成的调查结果真实可靠,从而保障不动产登记申请人的合法权利,使得登记流程正常有序,并减轻办证群众办事负担。

 

 

 

 

 

 

 
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