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房地统一登记,二者关系的“虚”与“实”
日期:2018-05-18 来源: 本站原创 阅览次数:67 字体大小:【】【】【

不动产统一登记推行以来,房屋与土地之间的物权关系一直是个焦点问题。

房屋登记的是实物,土地登记的主要是建设用地使用权(针对主要问题,本文仅以国有建设用地使用权来阐述)。两者之间到底是什么关系,特别是在涉及区分所有权时,不动产登记实务人员迫切需要一个形象化的解析,清晰地理解两者关系,并正确地掌握和运用。

建设用地使用权本质上就是在国有土地上设立的建设和保有房屋的权利,是存在于实物土地之上或土地之下“虚空”的权利。

《物权法》第135条规定:建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地土地使用权划拨或出让,让渡的不是土地本身,而是土地的一项权能,在宗地范围内建设房屋、保有房屋以及处分房屋的权利。

从比较法看,建设用地使用权类似地上权。地上权制度与建筑物区分所有权制度一样,是随着社会经济发展不断完善的一项民事法律制度。

在大陆法系的物权法上,土地和建筑物的关系可以归纳为三种模式。一是土地所有权吸收建筑物的立法模式。早期的罗马法采取的即是这一模式,即一切建筑物从属于土地,土地吸收建筑物。在这一原则的作用下,土地和其上的建筑物被视为一物。二是地上权吸收建筑物的立法模式。土地的所有权可以与建筑物分离,但是建筑物被视为地上权的必要组成部分,被地上权吸收,因而其并不具有民法上的独立地位。上述两种,学者们一般称为“一元主义”的立法模式。三是土地与建筑物完全分离的立法模式。这种立法模式以日本和我国台湾地区为代表。建筑物所有权既可以土地所有权、地上权为基础,也可以土地租赁权为基础。建筑物所有权既同土地所有权分离,也同地上权分离,建筑物被视为独立的物权的客体,称为“二元主义”的立法模式。

我国的建设用地使用权与地上权有较多相似之处,两者在形式上都是在他人(在我国为国家所有)土地上设定的权利,以建设、使用和收益为目的,都必须为使用土地而支付价金,并且只拥有一定期限的权利。

建设用地使用权的存续与建筑物的有无无关,这种权利是可为而不是必为。合法的建筑物固然可以推定已设立并取得建设用地使用权,没有建筑物也无妨建设用地使用权的存在。即使地上建筑物灭失,建设用地使用权也不消灭,建设用地使用权人仍有依原来的用途使用土地的权利。在处分上,建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。

形象化地理解建设用地使用权,房屋建成前可以把它看作宗地上按规划设计但尚未建设的房屋虚化的“立体空气”,房屋建设过程中被逐渐填充,直至完全结合。

 

北京大学尹田教授的《法国物权法》提出,地上权人对其财产的权利,如同土地所有权一样构成一项不动产所有权,地上权人对建筑物、种植物所有的权利不因不使用而丧失,具有永久性。在建筑物出现之前,地上权人的权利便是一种对尚未建筑的“立体空气”的权利,所以地上权也被称为对“空气体积”的权利。笔者认为用这个通俗的比喻来形象化地描述建设用地使用权,比较恰当。

在特定的宗地上,实体房屋离不开无形的建设用地使用权,“虚空”的建设用地使用权隐含在实物房屋之中。一方面,“房依地建”。离开土地的房屋不具备法律上的独立性,不能独立成为转让或抵押的标的。另一方面,“地为房在”。如果隐含在房屋中的建设用地使用权单独转让或抵押,而地上房屋未同时转让或抵押,就可能发生权利主体不一致的现象。“实体”的房屋离不开“虚空”的建设用地使用权的支撑。

在进一步的理解上,我们可以将虚拟的建设用地使用权与房屋实物一并设想:当房屋未建时,宗地上存在的是按规划排列的虚拟的一柱柱“立体空气”;建设过程中,虚拟的立体空气渐渐被建筑物填充,虚实逐步结合;房屋建成后,建设用地使用权已完全被建筑物充盈,虚实完全结合。

一个宗地上规划多幢房屋的,每建成一幢,权利人的建设用地使用权就结合到对应的房屋实物之中,剩余的“空气体积”就减少一点。

分散登记时只能通过法律规定“房地一致”,而统一登记后《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)及其实施细则明确的“房地一体登记”原则,从制度和登记程序上固化了两者关系。

在我国,虽然建设用地使用权是一种用益物权,但实际上具有类似所有权的一些权能。虽然房屋所有权、建设用地使用权的归属具有相对独立性,但在处分上确立了“房地一致”原则,以避免出现“空中楼阁”的尴尬局面。

“房地一致”原则可使土地与房屋的关系简单化,有利于土地及房屋的使用与经营,避免建设用地使用权和房屋所有权相分离所导致的纠纷,节省不必要的成本。“房地一致”原则下土地与房屋之间的物权利用关系,已为我国房地产交易实践所广泛认同。然而过去的分散登记不可能在登记操作层面保证一致性,只能是通过法律规定保障。

不动产统一登记后,《条例》及其实施细则强化了“房地一体登记”的原则,并作为一条贯穿不动产登记过程的主线。这样,在处理房地关系时,要充分认识到交易和登记的标的是连同房屋实体和土地权利的不动产;要将无形的建设用地使用权紧密结合到有形的在建工程或房屋之中,必须一体同步登记、同时变动;在办理登记业务时,必须要求建设用地使用权与房屋一体申请、一体受理审批,始终保持权利主体一致。从这个角度可以说,不动产统一登记在制度程序上完全避免了房地分离情形的出现。

不动产单元的划分,以宗地及其上建筑物、构筑物一体设置。建设用地使用权的标的以土地空间为限,一般情况下一个宗地形成一个建筑区划。在我国,建设用地使用权的出让和登记以宗地为单位。一宗地上只有一个建设用地使用权,一个建设用地使用权也只存在于一宗地上。

过去为便于业务工作,各地实践中有以房屋投影面积设为宗地的做法,解决了土地分摊面积计算、土地分割登记和抵押登记的问题。这样虽然容易操作,但在我国并不允许随意分割宗地,因为这样的分割将会导致土地规划、建筑规划、建设用地使用权出让合同等一系列程序的改变,不利于实现对土地的管理规划,也会影响建筑区划内业主的权利。尤其是存在区分所有权的情况下,分割合并必须征得业主同意,并完善审批手续。

这并不排斥可以按建筑物及其分摊的建设用地使用权份额办理抵押登记,我们提出的量化建设用地使用权、实现房屋及其对应的建设用地使用权一体登记的技术路线,应该是实践中解决区分所有情形下业务问题的一条可行之路。

根据专有部分占全体专有面积总和的比例量化建设用地使用权,建立房屋基本单元与其对应的建设用地使用权份额的对应关系,可以合理设置不动产单元,简化处理登记业务。

 

在建筑物区分所有权的场合下,建设用地使用权为业主共同享有。法律允许建筑物被分割成区分所有的专用部分和共有部分,然而建设用地使用权的客体宗地不得分割,区分建筑物所有权人只能共有整个宗地的建设用地使用权中自己对应的份额。申言之,在一幢区分所有建筑物中,存在数物数权(房屋所有权);而对土地权利而言,在宗地之上仅有一物一权(建设用地使用权)。如果一个建筑物区分所有权人欲出让房屋,则根据房地一致原则,该建筑物区分所有权人拥有的建设用地使用权份额也应一并转让给受让人。

关于《物权法》提出的房屋占用范围内的土地使用权,有几种不同的理解:一是房屋所在宗地的土地使用权;二是房屋投影对应的土地使用权;三是房屋对应的分摊土地使用权份额。笔者认为,前两种还是局限于土地实物的观念,后一种才符合建设用地使用权的本质,这里对建设用地使用权的分割量化只是观念上的,并非物理上的。当一块宗地上存在多个房屋,虽然宗地不得随意分割,但存在于一个宗地上的建设用地使用权的这种“空性”,是可以量化到到具体的建筑物之上,并分别处分的。

关于建设用地使用权量化的方式,笔者认为,按照权利人约定比较合理,但难以操作;以房屋价值计算建设用地使用权份额比较困难,并且房价变动频繁,不宜采用;按照规划确定的指标,用一幢房屋建筑面积占总建筑面积的比例,乘以宗地面积来计算其建设用地使用权,相对简单,操作可行。

以房地产开发项目为例,企业在土地出让时取得宗地完整的建设用地使用权,随着开发建设逐步将其转化到对应的房屋上,并通过销售转移给业主。可以根据商品房项目的建设周期,从建设用地使用权的本质内涵出发,量化宗地内的各单体建筑的土地使用权份额,建立房地一一对应关系,在商品房入网销售、转让和抵押登记等业务节点,核减开发企业建设用地使用权份额,形成房地一体变动的业务管理体系。

需要注意的是,一些地方虽然开展了所谓国有土地使用权分割登记,但这并非真正意义上的土地分割登记,而仅仅是分摊登记房屋占用的土地使用权面积。《最高人民法院关于审理房屋区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第2款规定,只有当建筑区划内的土地是属于业主专有的整幢房屋的规划占地时,该土地上的建设用地使用权才归属于该特定的业主。所谓“规划占地”实际上就意味着通过改变规划,将某一块土地从建筑区划即原宗地上分割出来成立了一个单独的宗地。

综上所述,把房屋及其对应的建设用地使用权份额结合起来,处理建设过程中各类登记业务时,不动产单元的设立清晰明确,各类登记简单易行。当然,一般所有权与区分所有权也是可以转化的。一个独立宗地上多个房屋,分别处分后,由一般所有权转为区分所有权;区分所有权的情形,如果发生转移,被统一收购,主体变为单一所有权人时,又转化为一般所有权。

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